Kauno m. 24-asis notaro biuras
Laisvės al. 23-5A, LT-44311 Kaunas , tel. +370 37 209993, Notaras Mindaugas Statkevičius

Ar gyventojo gautos ne individualios veiklos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, pardavus nekilnojamąjį turtą praėjus trejiems metams nuo jo įsigijimo, bus apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu?

Gyventojo gautos ne individualios veiklos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, pardavus nekilnojamąjį turtą praėjus trims metams nuo jo įsigijimo, bus neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu. Be to, pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant susijusią žemę), jeigu jame pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, taip pat neapmokestinamos pajamų mokesčiu.

Neapmokestinamosiomis pajamomis laikomos pajamos gautos, pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėje gyvenamąjį būstą (įskaitant susijusią žemę), kuriame gyventojo gyvenamojo vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, buvo trumpiau nei dvejus metus ir per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, ir panaudotos kito Europos ekonominės erdvės valstybėje esančio gyvenamojo būsto, kuriame gyventojas teisės aktų nustatyta tvarka deklaruoja gyvenamąją vietą, įsigijimui.

 Kokiu būdu ir iš kokių asmenų  gautos pajamos neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu?

Pajamų mokesčiu neapmokestinamos tokios pajamos:

1.1. gautos paveldėjimo būdu, kurios yra mokesčio objektas pagal Lietuvos Respublikospaveldimo turto mokesčio įstatymą (Žin., 2002, Nr. 123 - 5531);

1.2. gautos dovanojimo būdu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), nuo 2006-10-19 ir iš senelių, o nuo 2009-01-01 ir iš brolių bei seserų;

1.3. gautos dovanojimo būdu iš kitų gyventojų, jeigu per mokestinį laikotarpį gautų pajamų suma neviršija 8 000 litų.

Iš nurodytų asmenų dovanojimo būdu gautos pajamos neapmokestinamos, nepriklausomai nuo dovanoto turto vertės (piniginių lėšų sumos).

Kaip nustatoma dovanojimo būdu gauto turto įsigijimo kaina ?

Dovanoto turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas dovanojimo momentu  būtų įvertintas paveldimo ar dovanojimo turto mokesčiui apskaičiuoti (jei šis turtas buvo dovanotas iki 2002-12-31 ir buvo minėto mokesčio bazė), arba vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis, jeigu ši turto vertė buvo fizinių asmenų pajamų (iki 2002-12-31 dovanotam turtui) arba gyventojų pajamų mokesčio (po 2003-01-01 dovanotam turtui)  bazė.

Turtui, įgytam dovanojimo būdu, priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas.

Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma analogiškai, kaip ir dovanojimo būdu gauto turto vertė, t.y. imama turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų laikoma apdovanotojo pajamomis.

Iki 2003-01-01 dovanojimo būdu gauto turto įsigijimo kaina (laimėjimų ir prizų įsigijimo kaina) laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai dovanų gavęs turtą gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą dovanojimo turto mokesčiui apskaičiuoti.

Po 2003-01-01 dovanojimo būdu gauto turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną.

Tikroji rinkos kaina - tai suma, už kurią gali būti apsikeista turtu arba kuria, sudarius tiesioginį sandorį, gali būti įskaityti nepriklausomų ir ketinančių pirkti arba parduoti asmenų tarpusavio įsipareigojimai.

 Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn turtą, kurio įsigijimui buvo paėmęs paskolą, tai tokio turto įsigijimo kaina yra faktiškai patirtos išlaidos, neatsižvelgiant į tai, ar paskola jau grąžinta ar ne. Įsigijimo kainą sudarančios išlaidos turi būti pagrįstos atitinkamais tai patvirtinančiais dokumentais.

Nekilnojamojo daikto įsigijimo kaina - tai pinigų suma, už kurią buvo įsigytas turtas, t.y. patirtos išlaidos šiam turtui įsigyti, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius sumokėtus komisinius atlyginimus bei mokesčius, rinkliavas, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto to turto rekonstravimo išlaidos. Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos to turto pagaminimo ir rekonstravimo išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį).

Pavyzdys

Gyventojas 2005 m. paėmė iš banko 200 000 Lt paskolą ir už ją nusipirko naują butą. 2006 m. gyventojas butą pardavė už 240 000 Lt. Pardavimo metu gyventojas kredito įstaigai buvo grąžinęs 15 000 Lt sumą. Neatsižvelgiant į tai, kad gyventojas, parduodamas butą, kredito įstaigai dar nebuvo grąžinęs visos paskolos, jo parduoto buto įsigijimo kaina yra 200 000 Lt.

 

 

Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn įsigytą turtą, kurio rekonstrukcijai jis pats arba jo sutuoktinis buvo pasiėmęs paskolą ir dar jos negrąžino, tai tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant:

-      faktiškai patirtas turto įsigijimo išlaidas;

-      gyventojo (arba jo sutuoktinio) nuosavomis lėšomis patirtas turto rekonstravimo išlaidas;

-      gyventojo (ar jo sutuoktinio) rekonstrukcijai paimtos ir panaudotos paskolos dalį, kuri buvo grąžinta turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dieną.

Įsigijimo kainą sudarančios įsigijimo ir rekonstravimo išlaidos turi būti pagrįstos atitinkamais tai patvirtinančiais dokumentais.

Pavyzdys

 Gyventojas 2005 m. nusipirko butą už 120 000 Lt ir patyrė 2 000 Lt papildomų įsigijimo išlaidų. Tais pačiais metais jis pasiėmė būsto rekonstravimui paskolą 30 000 Lt, rekonstravo butą ir pardavė jį už 170 000 Lt. Gyventojas buto rekonstravimui naudojo tik paskolą, o buto pardavimo metu jos buvo grąžinęs 1 000 Lt.

Parduoto buto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant būsto įsigijimo išlaidas (120 000 Lt + 2 000 Lt) bei kredito įstaigai grąžintą paskolos dalį (1 000 Lt). Vadinasi, visa būsto įsigijimo kaina sudaro 123 000 Lt (2 000 Lt + 1 000 Lt + 120 000 Lt).

 Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) ir vėliau rekonstruotą namą, garažą, sodo namelį ir pan., tokio turto įsigijimo kaina laikomos visos to turto pagaminimo išlaidos bei savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį).

 

Pavyzdžiai

1. Tarkime, kad gyventojas parduoda paties pasistatytą sodo namelį. Pagal turimus dokumentus apskaičiuojama, kad turto pagaminimo (namelio pastatymo) išlaidos yra tokios:

medžiagos, žaliavos - 11475 Lt;

statybos bendrovei X sumokėta už darbus - 12555 Lt;

turto registro įmonei sumokėtas mokestis - 1200 Lt.

Paties gyventojo pasigaminto (pasistatyto) sodo namelio įsigijimo kaina sudaro 25230 Lt (11475+12555+1200).

2. Gyventojas paties pasistatyto (nurodyto 1 pavyzdyje) ir įregistruoto sodo namelio rekonstravimui iš kredito įstaigos paėmė 10000 Lt kreditą. Iki sodo namelio pardavimo dienos kredito įstaigai buvo sugrąžinta 5000 Lt paskolos. Rekonstruoto sodo namelio įsigijimo kaina apskaičiuojama prie šio turto pasistatymo (įsigijimo) kainos pridėjus šio namelio rekonstravimo išlaidų sumą - 5000 Lt. Vadinasi, visa sodo namelio įsigijimo kaina sudaro 30230 Lt (25230+5000).

 Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant:

-      visas savo nuosavom lėšom faktiškai patirtas turto statybos (gamybos) išlaidas;

-      turto pasistatymui (pasigaminimui) paimtą paskolos sumą, nepaisant to, kad to turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dieną tik dalis tokios paskolos sumos buvo sugrąžinta.

Įsigijimo kainą sudarančios statybos išlaidos turi būti pagrįstos atitinkamais tai patvirtinančiais dokumentais.

Pavyzdys

Gyventojas 2005 m. už 250 000 Lt parduoda savo gyvenamąjį namą, kuriam pasistatyti panaudojo 50 000 Lt savo nuosavų lėšų bei 2003 m. iš kredito įtaigos paimtą 150 000 Lt paskolą gyvenamajam namui statyti. Pardavimo metu gyventojas kredito įstaigai jau buvo grąžinęs 50 000 Lt sumą paskolos gyvenamajam namui pasistatyti.

 Parduoto gyvenamojo namo įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant namo statybai panaudotas savo nuosavas lėšas (50 000 Lt) ir iš kredito įstaigos paimtą paskolą gyvenamajam namui statyti (150 000 Lt). Vadinasi, visa namo įsigijimo kaina sudaro 200 000 Lt (50 000 Lt + 150 000 Lt).

 Jeigu gyventojas nėra įregistravęs individualios veiklos ir nėra deklaravęs AVMI individualioje veikloje naudojamo turto, tačiau įsigytą turtą parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn, siekdamas gauti ekonominės naudos tęstinį laikotarpį, tada laikoma, kad jis vykdo individualią veiklą (kriterijai, kuriais remiantis sprendžiama, ar gyventojas vykdo individualią veiklą, apibrėžti GPMĮ 2 str. 7 dalyje, žr. šios dalies komentarą). Individualia veikla paprastai laikomi tokie atvejai, kai gyventojas, siekdamas ekonominės naudos, įsigyja ir parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn:
- pastatus, butus;
- žemės sklypus (pakeitęs arba nepakeitęs žemės paskirties); 
- automobilius;
- nenukirstą mišką, apvaliąją medieną, netauriųjų metalų laužą;
- ir kitais panašiais atvejais (pavyzdžiui, tam tikrais žemiau nurodytais atvejais vertybinių popierių pardavimas ar kitoks perleidimas nuosavybėn gali būti laikomas individualia veikla).

Vertinant, ar gyventojo veikla atitinka individualios veiklos požymius, turi būti vertinamos visos veiklos aplinkybės, t.y. kriterijų visuma. Kai turto įsigijimas negali būti siejamas su ekonominės naudos siekimu, turto pardavimas neturėtų būti laikomas individualios veiklos vykdymu. 
Tais atvejais, kai gyventojas paveldėjo turtą ar turtas gyventojui buvo grąžintas pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą, ar buvo dovanotas, t.y. turto įsigijimo būdas negali būti siejamas su ekonominės naudos siekimu, turto pardavimas nelaikomas individualios veiklos vykdymu. Tačiau atkreiptinas dėmesys, kad mokesčių administratorius, vadovaudamasis Mokesčių administravimo įstatyme (Žin., 2004, Nr. 63-2243) įtvirtintomis nuostatomis, turi vertinti sandorių esmę ir spręsti, ar konkretūs atvejai, kai parduotas minėtais būdais įgytas turtas, savo esme nėra individualios veiklos vykdymas. Pvz.: kai kuriais atvejais dovanojimo ar kiti sandoriai gali būti sudaromi dirbtinai, siekiant nuslėpti individualios veiklos vykdymo aplinkybes - formaliai gyventojas perleidžia dovanojimo būdu turtą artimiems giminaičiams, tokiu būdu išvengdamas tiesioginio pardavimo sandorio. 
Tais atvejais, kai turto įsigijimas yra siejamas su ekonominės naudos siekimu, pvz.: gyventojas pirko turtą ar nupirko teisę iš kito gyventojo susigrąžinti turtą atstatant nuosavybės teises į jį, ir taip įsigytą turtą parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn per tęstinį laikotarpį, siekdamas gauti ekonominės naudos, tada laikoma, kad jis vykdo individualią veiklą.
Tais atvejais, kai gyventojo turto įsigijimo būdas nėra siejamas su ekonominės naudos siekimu, ir gyventojas, per tęstinį laikotarpį siekdamas ekonominės naudos, pardavinėja ne patį turtą, o iš to turto gautus produktus, kurie sukuriami aktyvių veiksmų procese (pvz. nuolat parduoda paruoštas malkas iš paveldėto žemės sklypo su mišku) laikoma, kad gyventojas vykdo individualią veiklą.

Pavyzdžiai
1. Tarkime, 2001- 2003 metais gyventojas pagal pirkimo-pardavimo sutartį įsigijo:
1 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą; 
25 arų ne žemės ūkio paskirties sklypą, skirtą gyvenamųjų namų statybai;
2003 metais 1 ha žemės sklypą padalino į 5 sklypus, pakeitė žemės paskirtį į komercinę ir pardavė už 200000 Lt kitiems gyventojams, taip pat 2004 metais pardavė 25 arų sklypą vienetui už 100000 Lt. 
Laikoma, kad gyventojas 2003 ir 2004 metais gavo turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn individualios veiklos pajamų (2003 m. - 200000 Lt, 2004 m. - 100000 Lt). 
2. Gyventojas 2000 m. nusipirko 3 butus. Šiuose butuose atliko remontą ir 2004 metais juos (po 150000 Lt) pardavė. Laikoma, kad 2004 m. gyventojas gavo 450000 Lt turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn individualios veiklos pajamų.
3. Gyventojas, kaip profesionalus investuotojas (taip, kaip jis apibrėžtas Lietuvos Respublikos vertybinių popierių rinkos įstatyme), užsiima vertybinių popierių pirkimu-pardavimu. Šis gyventojas savarankiškai priima sprendimus, tęstinį laikotarpį vykdo veiklą ir siekia iš šios veiklos gauti ekonominės naudos. 
Laikoma, kad toks gyventojas gauna individualios veiklos pajamų iš vykdomos vertybinių popierių prekybos. 
4. Gyventojas nupirko teisę iš kito gyventojo susigrąžinti turtą atstatant nuosavybės teises į jį. Šiam gyventojui buvo grąžintas turtas pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą. Gyventojas pakeitė žemės paskirtį (iš žemės ūkio paskirties į žemę skirtą statyboms), suskirstė į 15 sklypų ir juos pardavė.
Gyventojas nupirko teisę iš kito gyventojo susigrąžinti turtą atstatant nuosavybės teises, t.y. turto įsigijimas yra siejamas su ekonominės naudos siekimu, be to, gyventojas keitė žemės paskirtį, skirstė į sklypus, t.y. tikslingai siekė ekonominės naudos, todėl, įvertinus visas aplinkybes, laikoma, kad gyventojas vykdė individualią veiklą.
5. Gyventojas, vykdantis individualią veiklą, paveldėjo 2 žemės sklypus ir įsigijo 5 žemės sklypus. Gyventojas pakeitė žemės paskirtį ir visus 7 sklypus pardavė. Tačiau tik 5 sklypų (kurie buvo pirkti) pardavimo pajamos apmokestinamos kaip individualios veiklos pajamos. Pajamos už parduotus 2 žemės sklypus, kurie buvo paveldėti, apmokestinamos, kaip asmeninio turto pardavimo pajamos.
6. Gyventojas paveldėjo žemės sklypą su mišku. Gyventojas kerta medžius, paruošia rąstus ir iš šių rąstų surenka pirtis. Šis gyventojas užsiima aktyvia veikla ir tikslingai siekia ekonominės naudos. Todėl laikoma, kad gyventojas vykdo individualią veiklą.
7. Gyventojas paveldėjo miško žemės sklypą. Gyventojas parduoda nenukirstą mišką be žemės. Gyventojas medžių nekerta, negenėja, nepjausto, tiesiog parduoda. Šiuo atveju nelaikoma, kad gyventojas vykdo individualią veiklą.
8. Gyventojas paveldėjo apleistą pastatą. Gyventojas šį pastatą iš esmės rekonstravo: pakeitė patalpų išplanavimą, pristatė dar vieną aukštą ir kt. Vėliau gyventojas surado 10 nuomininkų, sudarė su jais nuomos sutartis ir pastatą išnuomavo. Laikoma, kad gyventojas vykdo individualią nuomos veiklą.

Kaip skaičiuojamas trejų metų terminas?

Terminas nuo turto įsigijimo iki jo pardavimo kitam asmeniui nuosavybėn skaičiuojamas metais, mėnesiais ir dienomis.

Apskaičiuojant trejų metų terminą, būtina nustatyti:

- kada parduodamą ar kitaip perleidžiamą turtą gyventojas įsigijo (pradėjo valdyti nuosavybės teise),

- ar gyventojas šį turtą parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn,

- kada gyventojas šį turtą parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn.

Kilnojamojo teisiškai įregistruoto Lietuvoje daikto ir nekilnojamojo daikto, esančio Lietuvoje, įsigijimo data nustatoma pagal gyventojo pateiktą įsigijimą pagrindžiantį dokumentą, pvz.: pirkimo-pardavimo sutartį, pirkimo pažymą, kvitą, sąskaitą, dovanojimo sutartį ir pan. Daikto įsigijimo datą įrodinėja pats gyventojas.

Paveldėto turto įsigijimo data laikomas palikimo atsiradimo laikas kaip jis suprantamas pagal Civilinio kodekso 5.3 straipsnį: „palikimo atsiradimo laiku laikomas palikėjo mirties momentas".